1세대 1주택 비과세 요건 (자녀증여, 결혼, 부모합가 등)



1세대 1주택 비과세 요건을 명확하게 알아보겠습니다. 아울러, 2주택자가 자녀에게 증여하여 1세대 1주택 비과세 요건을 받기 위해서는 어떻게 해야 하는지, 각자 집을 보유하고 있는 커플이 결혼하는 경우에는 어떻게되는지, 그리고 나이드신 부모님을 모시기 위해 합가하는 경우에는 어떻게 되는지도 알아보겠습니다.


하나, 1세대 1주택 비과세를 받기 위한 기본적인 요건은 무엇인가?


1세대 1주택 비과세 요건에 대한 설명입니다.


먼저, 국내 거주자가 세대를 구성해야합니다.

여기서 거주자란 국내에 주소를 두거나 183일 이상 국내에 거주하는 개인을 의미합니다.

만일, 국내에 거주하지 않고 외국에 오래 체류하는 분이라면 1세대 1주택 비과세 요건에 제외될 수도 있으니 꼼꼼하게 따로 알아보셔야 합니다.


그리고, 1주택만 보유해야 합니다.

당연합니다. 다주택자가 아닌 1세대 1주택자 에게만 양도세 비과세 혜택을 주는 것이니까요.


주택의 보유기간이 2년 이상이여야 합니다.

보유기간이 2년 미만으로 짧다면 비과세 요건에 해당하지 않기 때문에, 무조건 2년 이상 보유해야 합니다.


만일, 취득 시점 기준으로 조정대상지역의 주택을 매수한 것이라면 2년 이상 의무적으로 거주해야합니다.

이는 주소만 살짝 옮겨 놓는 것이 아니라, 실제로 해당 주택에 2년 이상 실거주해야 한다는 것이며, 만일 주소만 옮겨 놓고 실거주하지 않았을 경우에는 세무당국의 조사에 의해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받지 못할 수 도 있습니다.


위의 모든 조건이 만족된다면 양도가액이 12억원 이하인 경우에는 비과세 요건에 의해 양도차익에 대한 세금이 없으며, 만일 12억원보다 높은 가격에 양도가 되었다면 12억원을 초과하는 금액에 따라 일부 양도세가 발생할 수 있습니다.


둘, 자녀 또는 젋은 사람들의 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하려면 어떻게 해야 하는가?


흔히들, 자녀가 주민등록상으로 세대분리를 하면 따로 1세대를 구성하기 때문에 주택을 취득하거나 증여 받아 1세대 1주택 비과세 요건을 받을 수 있다고 생각하는 경우가 많습니다.


하지만, 세법에서 정한 정확한 요건을 확인하지 않는다면, 비과세 요건을 받지 못하는 낭패를 당할 수도 있습니다.


자녀 또는 젊은 사람들이 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 적용 받으려면 아래의 조건을 충족해야 합니다.


자녀 또는 젋은 사람들이 세대를 구성하여 1세대 1주택 비과세 혜택을 받기 위한 요건입니다.

먼저, 결혼하였다면 별도로 세대를 구성하여 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


그리고 만 30세 이상인 경우에도 별도로 세대를 구성하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


만일, 결혼도 하지 않고 만 30세까지 시간이 많이 남은 젋은 사람들의 경우에는 기준 중위소득의 40% 이상에 해당하는 최소한의 소득 요건을 갖추어야 합니다.


이렇게 까지 까다롭게 하는 이유는, 만 19세 이상 성인 아무에게나 양도소득세 비과세 요건을 적용하게된다면, 돈 많은 집들이 자녀들의 명의를 이용하여 양도세를 면제 받는 용도로 악용할 수 있기 때문입니다.


그렇기에 실질적으로 세대를 구성하는 것으로 판단되는 위 3가지 요건 중 하나 이상을 만족할 경우에만 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 적용시켜 줍니다.


기준 중위소득의 경우 매년 변할 수 있는데요 2023년 기준의 중위소득은 1인가구 기준으로 2,077,892원입니다.

이러한 중위소득의 40% 는 831,157원이 됩니다.
즉, 나이도 어리고 결혼도 안 했다면, 최소 한 달에 831,157원 이상 소득이 있음을 증명할 수 있어야 비과세 혜택을 받을 수 있다는 것입니다.


그런데, 사실 편의점 알바만 해도 이러한 소득은 벌 수 있기 때문에, 어느 정도의 최소한의 자립적인 경제 활동만 하면 비과세 요건에 해당된다고 볼 수 있겠습니다.

물론, 여기서 여러가지 꼼수가 나올 수도 있습니다.
마음만 먹으면 소득이 생기도록 만들 수도 있는 것이니까요.


셋, 실거주 2년 요건 또는 자녀의 새대분리 관련하여 주민등록만 옮겨놓으면 되는 것일까?



조정대상지역의 주택매수시 실거주 2년 요건을 충족하기 위해 주민등록만 옮겨 놓는 경우가 있습니다.


또는, 자녀를 세대분리 시키고 자녀를 통해서도 1세대 1주택 양도세 비과세 요건을 적용 받기 위해 자녀를 다른 집에 주민등록만 옮겨 놓는 경우도 있습니다.


그런데, 요즘은 여러가지 정보 분석 수단과 IT 기술의 발달로 과세 당국이 마음만 먹는다면, 실제 거주하지 않았음을 조사하여 양도세 비과세 요건을 박탈할 수도 있습니다.


특히, 신용카드 사용 내역이나, 교통카드 사용 내역 및 해당 지역의 휴대폰 통신기지국 발신 내역을 추적하여 실제 거주 여부를 충분히 조사할 수 있습니다.


물론 상당수가 주민등록만 옮겨 놓아도 운 좋게 넘어가는 경우가 있지만, 종종 실제 조사가 들어오는 경우가 있고 이 경우 소송을 걸어도 과세 당국이 이기는 경우가 상당히 있기 때문에 운에만 맡기고 실질적인 거주를 하지 않는 것은 위험한 선택일 수 있습니다.


넷, 고령의 부모님을 모시기 위해 세대를 합치는 경우에는 1세대 1주택 양도세 비과세 요건은 어떻게 되는가?



만일 성이자녀가 1주택을 보유하고 있는 상황에서 60세 이상의 부모님을 모시기 위해 합가를 했는데, 부모님도 1주택을 보유한 상태로 2주택이 되면 1세대 1주택 요건이 사라지는 것으로 오해할 수 있습니다.


다행이도 이러한 경우에는 합가한지 10년 이내에는 1세대 1주택 혜택을 유지하기 때문에, 어느 한쪽 주택을 매각한다 하더라도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.


다섯, 결혼하여 2주택자가 된 경우에는 1세대 1주택 비과세 요건이 어떻게 되는가?


1주택씩을 보유한 커플이 결혼하여 2주택이 된 경우에도 혼인한 날로부터 5년까지는 비과세 요건을 적용시켜줍니다.


다만, 5년이란 시간이 길면 길지만 짧으면 짧은 시간이라, 특히 주택시장이 침체가되어 매각시점을 잘 잡지 못하는 경우에는 양도세 비과세 혜택을 놓치게 되는 경우도 발생할 수 있습니다.


그렇기에, 결혼 후 혼인신고 시점도 이러한 양도세 비과세 요건을 고려하여 적절한 시점을 한번 정도 고민해 보는 것이 결혼을 앞 둔 분들께 필요할 것 같습니다.