주택 취득세 중과 제외 및 절세 관련 내용을 잘 알고 활용한다면 부동산 투자에 도움을 받을 수 있습니다. 또한, 투자 목적이 아니라 하더라도 살면서 어쩔 수 없이 취득하게 되는 주택이 생기더라도 당황하지 않고 취득세 세금 처리를 잘 할 수 있습니다. 오늘은 취득세 중과 제외 주택 및 절세 방법에 대해 잘 알아보겠습니다.
하나, 취득세 중과 제외 주택에 대한 규정.
정부 정책에 의해 취득세 주택 수 합산 및 취득세 중과에서 배제되는 경우들이 있습니다.
이러한 경우들에 대해 잘 알아보고 어떻게 활용하면 될지 고민하는 것이 필요합니다.
위 표에서 나와 있는 취득세 중과 배제 주택 사례 중에 우리가 가장 눈여겨 보아야 하는 것은 8번 ‘공시가격 1억원 이하 주택’ 입니다.
공시가격 1억원 이하의 주택은 기본적으로 투기지역 주택으로 보기 어렵고, 해당 지역의 부동산이 침체되어 있을 가능성이 높기 때문에 정부에서 의도적으로 취득세 중과 제외 주택으로 분류해 두었습니다.
다만, 이러한 규정을 악용(?) 또는 활용(?) 하여 공시가격 1억원 이하 주택에 대한 투자가 급증하자 정부에서는 재개발 등 정비구역으로 지정되면 취득세 중과 배제 혜택을 받을 수 없도록 조치해 두었습니다.
여튼, 재개발 등 정비구역이 아니라면, 공시가격 1억원 이하 주택은 취득세 중과가 적용되지 않으므로 투자시 잘 살펴볼 만한 부분입니다.
그리고 상속주택의 경우에도 취득세가 중과되지 않기 때문에, 이미 주택을 보유하고 있더라도 상속 주택으로 인한 취득세 중과에 대해 걱정할 필요는 없습니다.
정책 자체가 투기를 막자는 의도이지, 어쩔 수 없이 취득하게 되는 상속주택까지 규제하는 것은 본질적인 목적이 아니기 때문입니다.
아울러, 농어촌 주택의 경우에도 투기 대상으로 취득하는 것으로 보지 않아 취득세 주택 수 합산 및 취득세 중과 배제 대상입니다.
하지만, 부동산 투자를 하다 보면 농어촌 주택의 경우에도 해당 지역의 개발 호재로 인해 매력적인 투자 대상이 되는 경우도 존재합니다.
그러므로, 취득세 측면에서는 상황에 따라서 농어촌 주택도 긍정적으로 검토해 볼만 한 부동산이 되겠습니다.
물론, 농어촌 주택이나 공시가격 1억원 이하 주택이라 하더라도 해당 주택이 본질적으로 투자 부동산으로서의 매력도가 낮다면, 단순히 취득세 하나만 보고 취득할 수는 없는 것이겠지요.
또한, 가정 어린이집도 취득세가 중과되지 않습니다.
가정어린이집은 지역에서 꼭 필요한 육아지원 시설이다보니, 정부 차원에서 적극 장려하기 위해 규제 대상에서 제외해 둔 것입니다.
만일, 가정어린이집을 투자와 엮어서 활용할 수 있는 분들이라면 투자 차원에서 참조해 볼 만한 사항입니다.
아울러, 사원용 주택의 경우에도 기업활동의 필요성에 의해 취득세 중과대상에서 배제되어 있습니다.
실질적인 고용관계가 있는 법인을 가지고 계시다면, 상황에 따라 생각해 볼 수 있는 부분이 있겠습니다.
또한, 주택시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택이나, 주택건설업자가 신축한 미분양된 주택의 경우에도 취득세가 중과되지 않습니다.
해당 미분양된 부동산은, 미분양되었다는 사실 자체에서 이미 투기 목적 부동산으로 보기 어려울뿐더러, 해당 공사 이해관계자들이 재무적으로 곤란한 상황에 처할 가능성을 낮추기 위해 취득세 중과 에서 제외해 둔 것 같습니다.
다만, 미분양주택의 경우에도 장기적 관점에서 잘 판단하고 신중하게 투자해야지, 섣불리 투자할 경우 큰 자금이 묶일 수 있기에 조심해야 합니다.
미분양 주택은 미분양된 이유가 분명 있을 테니까요.
둘, 세대 분리를 통해 취득세 중과에서 제외.
다주택자의 취득세 중과 기준이 되는 주택수는 개인별 기준이 아닌 세대기준 주택 수 입니다.
그렇다면, 자녀를 세대 분리 시키고 자녀 명의로 주택을 취득한다면 취득세 중과 배제 혜택을 받을 수 있지 않을까? 하는 생각이 바로 드실 겁니다.
그럼, 우리는 세대 분리를 통해 취득세를 절감할 수 있는지 정확하게 따져보기 위해 ‘세대’ 분리를 인정해주는 요건에 대해 명확하게 알고 있어야 합니다.
세대를 분리하기 위해서는 기본적으로 주민등록표에 함께 기재가 되면 안됩니다.
당연한 이야기지만 주민등록상 세대는 분리해 두어야 하겠지요.
그리고, 취득일 기준으로 만 30세 이상의 자녀일 경우에만 별도 세대로 인정됩니다.
즉, 주민등록표상으로는 자녀가 분리되어 있다고 하더라도, 만 30세 이하일 경우에는 부모세대의 경제적 도움 아래에 있다고 보고 부모세대와 함께하는 것으로 간주합니다.
단, 만 30세 미만이라고 하더라도 기준 중위소득의 40% 이상에 해당하여 독립된 생계를 유지할 수 있다고 판단되면 별도 세대 구성으로 인정해 줍니다. (물로 미성년자는 안됩니다.)
기준 중위소득의 40%를 금액으로 환산하면 2023년 1인가구 기준으로 약 83만원 수준입니다.
즉, 일정 수준 이상의 고정적인 소득이 있는 자녀라면 미성년자만 아니면 세대 분리가 가능하며, 이를 통해 취득세는 물론 다양한 부동산 세금에 대한 다주택자 규제를 피할 수 있습니다.
셋, 일시적 2주택을 활용한 취득세 중과 배제.
일시적 2주택자의 경우에는 다주택으로 인한 취득세 중과를 적용 받지 않습니다.
현재, 1시적 2주택 요건은 취득하기전 보유하고 있던 주택을 신규주택 취득 후 3년이내 처분하는 것이기 때문에, 이 3년이라는 기간 안에 기존 보유하고 있던 옛날 주택을 처분하게 된다면 취득세 중과 배제 요건을 적용 받게 됩니다.
또한, 이미 취득세를 중과된 기준으로 납부하였다 하더라도 돌려받을 수 있습니다.
이와 같이 취득세 중과가 되지 않는 요건과 절세 방법에 대해 알아보았습니다.
모르고 과한 세금 부담하지 말고, 부동산 관련 기초 지식인 취득세 관련 부분에 대해 정확하게 숙지해서 법이 정한 테두리 안에서 최대한 절세하는 것이 필요하겠습니다.
부동산 취득세 전반의 사항이 궁금하실 경우 아래 글 참조 부탁드립니다.
감사합니다.