부동산 취득세! 자세히 알아보겠습니다. 부동산 취득세 적용시 다주택인지, 금액은 얼마인지, 주택 면적인 얼마인지, 주택의 위치가 조정대상지역인지 등에 따라 변하기 때문에 미리 잘 파악해 두지 않으면 예상치 못한 자금부담이 생길 수 있습니다. 또한 주택구매금액의 일정 퍼센트를 적용하는데 작게는 1.1%에서 많게는 13.4%까지 적용되는 큰 금액이기때문에 부동산 거래전 반드시 파악해 두어야 합니다.
A. 일반적인 부동산 취득세 적용방식 (1주택인 경우).
일반적인 주택 및 부동산 취득세율의 경우 아래 그래프와 같습니다.
보통 1주택의 경우에는 구매하는 주택의 금액에 따라서 취득세율이 결정된다고 봐도 괜찮습니다.
6억원 이하 주택을 취득하는 경우에는 전용면적 85m2 이하인 경우 매매가액의 1.1%에 해당하는 취득세를 납부하면 되며, 만일 전용면적 85m2 이상의 주택을 취득하는 경우에는 0.2% 가 추가되어 1.3%의 취득세를 부담하게 됩니다.
85m2 를 초과하는 주택을 취득하는 경우에는 농어촌특별세 0.2%를 추가로 부담하게 됩니다.
6억원에서 9억원 사이의 주택을 취득하는 경우에는 주택취득금액에 따라 취득세율이 변화하게 됩니다.
6억원에서 9억원 사이 주택의 취득세율 범위는 85m2 이하인 경우에는 1.1~3.3% 이며, 85m2 를 초과하는 경우에는 1.3~3.5% 범위에서 취득세율이 결정됩니다.
6억원에서 9억원 사이 주택 취득세율을 적용하는 산식은 다음과 같습니다.
취득세율 = (취득당시 금액 X 2/3 억원 – 3억원) X 1/100 + 지방교육세 (취득세의 10%) + 농어촌특별세 (85m2 초과하는 경우 0.2%)
예를 들어 설명해보면, 6억원의 경우 기본적인 취득세율이 (6억X2/3 – 3)X1/100 = (12/3-3) X 1/100 = (4-3) X 1/100 = 1% 입니다.
여기에 지방교육세 0.1% (기본 취득세 1%의 10%)가 붙어 1.1%가 최종적인 취득세율이 됩니다. 금액으로는 660만원의 취득세가 부여되는 것입니다.
그리고, 만일 85m2 초과하는 주택이라면 농어촌특별세 0.2%가 추가되어 1.3%가됩니다.
7억원일 경우에는 기본취득세율은 (7억x2/3-3)=4.67이 되고 여기에서 3을 빼면 1.67이며, 여기에서 1/100 적용하면 1.67%가 됩니다.
여기에 지방교육세 10% 추가하면 세율은 1.83%가 됩니다. 금액으로는 7억 X 1.83% = 1,283만원의 취득세가 부여되는 것입니다.
6억원에서 7억원으로 매매가는 1억원만 올랐는데, 취득세는 660만원에서 1,283만원으로 거의 두배가 되네요.
이렇게 기본적인 취득세율은 매매가격이 올라갈 수록 세율도 올라가는 구조입니다.
그러나, 9억원 이상의 주택의 경우에는 깔끔하게 3.3%만 적용하고 (85m2 이상인 경우에는 3.5%) 10억이든 20억이든 금액이 올라간다고 세율이 추가적으로 상승하지는 않습니다.
참고로, 농지의 경우에는 3.4%의 취득세율이 적용되고 (2년 이상 직접 농사지을 경우에는 1.6%), 주택도 농지도 아닌 부동산의 경우에는 4.6%의 취득세율이 적용됩니다.
B. 다주택자의 부동산 취득세율.
다주택자의 경우에는 2주택, 3주택, 4주택 이상으로 나뉘어서 주택수가 증가함에 따라 취득세율이 증가하는 구조입니다. 특히, 조정대상지역의 경우에는 취득세율이 더욱 무겁게 적용됩니다.
다주택자의 부동산 취득세율의 구체적인 내용은 다음 표와 같습니다.
2주택자, 즉 2번째 주택을 취득하게 되는 경우에는 조정대상지역의 경우에는 85m2 이하에는 8.4%, 85m2 이상인 경우에는 9%의 무거운 취득세율이 적용됩니다. 즉, 현행 부동산 규제체계 속에서는 조정대상지역은 두번째 주택으로 구매할 생각을 하지 말라고 강력한 시그널을 보내고 있는 것입니다.
다만, 비조정대상 지역의 경우에는 두번째 주택 취득이라 하더라도, 1주택과 같은 취득세율이 적용되어 85m2 이하에는 매매가액에 따라 1.1~3.3% 의 취득세율이 적용됩니다.
즉, 비조정대상 지역의 경우에는 취득세 체계 내에서는 2번째 주택까지는 구매하더라도 특별한 패널티를 부여하지 않겠다는 것입니다.
물론, 일시적 2주택인 경우에는 1주택으로 간주하기때문에 조정대상지역이라 하더라도 1주택에 적용되는 취득세율을 적용받을 수 있습니다. (물론 일시적 2주택 적용 요건을 만족시켜야 하겠지요.)
3주택부터는 조정대상지역은 물론 비조정대상 지역도 취득세가 급격하게 무거워집니다.
조정대상지역의 경우에는 85m2 이하인 경우에는 12.4%, 85m2 초과인 경우에는 13.4%의 취득세율이 적용됩니다. 이 정도 되면 투자목적은 물론 실거주 목적으로라도 세번째 주택을 조정대상지역에서 사는 것은 거의 어려워 지는 것이나 마찬가지 입니다.
비조정대상 지역이라 하더라도 3주택 취득세율은 주택면적에 따라 8.4~9%의 무거운 취득세율이 적용되기때문에 선 뜻 구매하기가 어려워집니다.
특히, 취득세는 부동산 취득 이후 가격이 오르던 내리던 상관 없이 미리 지불하는 비용이기때문에 10% 안팎의 세금을 미리 내면서 투자를 시작하는 것은 위험성이 너무 큰 투자가 되는 것입니다.
그럼 4주택자 부터는 어떻게 될까요?
조정대상지역 또는 비조정대상지역 가리지 않고 85m2 이하는 12.4%, 85m2 이상은 13.4%의 취득세율이 적용됩니다.
그리고, 법인의 경우에는 여러개의 법인을 만들어서 주택수에 따른 다주택자 규제를 피해가는 것을 막기위해, 주택수고 뭐고 따지지 않고 그냥 1주택부터 12.4~13.4%의 취득세 중과율이 적용됩니다.
즉, 취득세 관점에서는 조정대상지역은 무조건 1주택만 가능하고, 비조정대상 지역까지는 2주택까지는 특별히 규제하지는 않겠다는 뜻입니다.
아무쪼록 부동산 취득시 미리 취득세를 잘 알아봐서 예상치 못한 낭패를 당하는 일이 없도록 잘 준비하시면 좋겠습니다.