부동산을 보유함에 있어 발생하는 보유세는 크게 재산세와 종부세 (종합부동산세) 두 가지가 있습니다. 오늘은 종부세, 종합부동산세에 대해 자세히 알아보고 부동산 투자 또는 주택구매와 관련된 세금 부담을 정확히 파악하도록 하겠습니다.
하나, 1단계 종합부동산세 과세표준 구하기.
종합부동산세를 구하기 위한 첫 단계는 종부세 과세표준 금액을 구하는 것입니다.
종합부동산세 과세표준액을 구하기 위해서는 우선 개인별 합산 공시가격을 구해야합니다.
여러가지 부동산이 있다면 여러가지 부동산의 공시가격을 합산합니다.
만일, 특정 부동산의 일정 지분만 가지고 있다면, 예를 들어 공시가격 1억원 주택의 40% 지분을 보유하고 있다면, 1억원의 40%인 4천만원을 개인별 합산 공시가격에 포함시키면 됩니다.
그리고, 개인별 합산 공시가격에서 공제금액 9억원을 차감한 후 공정시장가액비율을 곱하면 종합부동산세 과세표준금액이 됩니다.
만일, 1세대 1주택인 경우에는 공제금액이 12억원으로 올라갑니다.
공정시장가액비율은 대통령령으로 60%~100% 사이에서 정할 수 있으며, 이 글을 쓰는 현재 시점에서는 공정시장가액비율을 60% 적용하고 있습니다.
다만, 이러한 공정시장가액비율은 법개정이 아닌 대통통령으로 정하는 것이라 비교적 쉽게 바뀔 수 있으니, 해당 정보가 필요한 시점에 공장시장가액비율을 따로 확인해 보시는 것이 좋습니다.
그럼 1세대가 1채의 시가 40억원짜리 아파트를 보유한 경우 종합부동산세 과세표준을 구해보겠습니다.
먼저 공시가격을 따로 찾아야 하는데요, 이는 국토교통부 사이트에서 쉽게 조회할 수 있습니다.
다만, 본 예시에서는 대략적인 시가대비 공시가격 비율인 70%를 적용하여 시가 40억 아파트의 공시가격을 28억원으로 가정하겠습니다.
그리고, 1세대 1주택을 가정하였기 때문에 공시가격 28억원에서 공제액 12억원을 차감하면 16억원이 됩니다.
그리고, 공제금액 차감한 16억원에다가 이 글을 쓰는 시점의 공정시장가액비율 60%를 적용하면 종합부동산세 과세표준 금액은 9억6천만원이 됩니다.
둘, 2단계 종합부동산세 과세표준 금액에 종합부동산세 세율 적용하기.
앞서 1단계에서 종합부동산세 과세표준을 구한 것에다가 종합부동산세 세율을 적용하면 1차적인 종부세가 산출됩니다.
종합부동산세는 과세표준 금액 구간별로 세율이 달라지는데요, 구간별 세율은 다음 표와 같습니다.
앞서 구한 과세표준금액이 9억6천만원 이었으므로, 처음 3억원까지는 0.5%를 적용한 150만원이 나오고, 3억원~6억원 구간에서는 0.7%가 적용되기 때문에 종부세 210만원이 나오며, 과세표준 9억6천만원중 아직 세금이 적용되지 않은 나머지 3억6천만원에 대해서는 1% (6억~12억 구간) 가 적용되기 때문에 종부세 360만원이 도출됩니다.
위 금액을 모두 합치면 과세표준 9억6천만원짜리 아파트의 1차적인 종합부동산세는 720만원이 됩니다.
또는, 위와 같이 누진공제가 적용된 표를 사용해서 종합부동산세를 구해도 되는데요, 과세표준 9억6천만원 아파트의 종합부동산세는 과세표준액 전체에 대해 1% 를 적용한 후 누진공제 240만원을 빼는 방식으로 간단하게 구할 수 있습니다.
숫자로 써보면 9억6천만원의 1%인 960만원에서 누진공제 240만원을 차감하면 720만원이 되는데요, 금액 구간별로 종합부동산세를 구한방식과 결과는 똑 같습니다.
시가 20억짜리 아파트로 다시 예를 들어 보면, 공시가 70% 가정시 공시가격 14억원이고, 여기에 1세대 1주택 공제액 12억원 제외하면 2억원이 남습니다. 여기에 공정시장가액비율 60% 적용하면 과세표준 1.2억이 됩니다.
그리고, 과세표준 1.2억원은 세율 0.5% 구간이므로 종부세는 60만원이 산출됩니다.
즉, 시가 20억원 아파트 가지고 있어도 1세대 1주택인 경우 종부세 부담은 거의 없다고 볼 수 있습니다.
만일, 한남동 고급아파트 처럼 시가 100억원 아파트를 예로 든다면 종부세는 얼마일까요?
마찬가지로 공시가 70%인 70억원에 1세대 1주택인 경우 공제 12억원 차감하면 58억원에고, 여기에 공정시장가액비율 60% 적용한 과세표준은 34억 8천만원이 됩니다.
여기에 세율 1.5%에 누진공제 1,100만원 적용하면 연간 종부세는 4,120만원이됩니다.
시가 100억 아파트는 종부세가 상당히 많이 나오기는 합니다.
시가 40억 아파트만해도 1주택자는 연간 종부세가 720만원에 불과했는데 말이지요.
물론, 워낙 극단적으로 높은 아파트 가격을 예로 든 것이지만, 최근 서울 핵심지역에서 초고가 주택이 계속 증가하고 있기때문에, 연간 4천만원 이상 종부세를 내는 사람들도 상당수 있을 것으로 보입니다.
물론, 3주택 이상 다주택자는 더 높은 세율이 적용되기때문에, 앞에서 보여드린 세율표를 참조하여 계산하시면 되십니다.
셋, 3단계 종부세액에서 공제금액을 차감한 최종적인 종부세액 구하기.
하지만, 여기서 끝이 아닙니다.
각종 공제를 차감해야 최종 종부세가 도출됩니다.
먼저, 재산세로 부과된 세액 중 종합부동산세 과세표준금액에 부과된 재산세 상당액을 앞서 도출한 종부세에서 차감하게됩니다.
이 경우, 과세대상 유형별 (주택, 종합합산 토지, 별도합산 토지)로 구분하여 계산합니다.
그리고, 우리가 종부세 공제 관련하여 반드시 알아야 하는 것이 바로 장기, 고령자 세액공제 부분입니다.
종부세도입시 비록 주택가격은 높지만 오랜 기간 한 집에서 살아왔고, 본인 의지와 다르게 주택가격이 오른 것 뿐인데, 더구나 나이 들어 은퇴까지 한 사람이면 종부세 때문에 집에서 쫓겨나야 하는 것이 아니냐는 불만도 있었습니다.
이런 상황에 놓인 사람들을 고려하여 소득이 낮을 것으로 예상되는 고령자 및 한 주택에서 오래살아서 투기적 주택수요로 보기 어려는 장기 보유자에 대해서는 종부세 세액공제를 적용해 줍니다.
만 60세 이상은 20%, 65세 이상은 30%, 70세 이상은 40%의 세액공제를 받을 수 있습니다.
또한, 젊은 사람들도 적용 받을 수 있는 장기보유 종부세 세액공제는 5년이상 보유시 20%, 10년이상 보유시 40%, 15년 이상 보유시 50%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.
그리고, 고령자 세액공자와 장기보유 세액공제를 동시에 받을 수 있는데, 다만 합산한 공제한도는 80%가 최대입니다.
주의할 점은, 이러한 세액공제혜택은 1세대 1주택자에 대해서만 적용됩니다.
괜히 똘똘한 한 채 이야기가 나오는 것은 아닙니다.
여튼, 앞서 시가 40억 아파트가 1세대 1주택인 경우 연간 종부세 720만원으로 계산되었는데, 15년 이상 보유한 경우면 그 절반인 360만원만 납부하면 되며, 고령자 세액공제까지 받아 최대 80% 공제가 적용된다면 실제 종합부동산세는 1년에 144만원에 불과합니다.
마지막으로, 앞에서 구한 종부세에 추가하여 종합부동산세의 20%에 해당하는 금액을 농어촌특별세로 따로 납부하여야합니다.
즉, 실제 납부할 세금은 앞에서 구한 종부세에 20%를 더한 것이라는 것을 말씀드립니다.
넷, 종부세 관련 알아야 할 다른 기본적인 사항들.
종부세는 과세기준일이 매년 6월 1일입니다.
즉, 6월 1일 현재 소유자에 대해 과세되는 세금입니다.
또한, 주택 및 토지 등 부동산 유형별로 구분하여 인별로 합산한 금액을 바탕으로 과세합니다.
과세 절차를 보면 먼저 부동산 소재지 관할 시·군·구에서 관내 부동산을 과세유형별로 구분하여 재산세를 부과하고, 2차로 각 유형별 공제액을 초과하는 부분에 대하여 주소지 관할세무서에서 종합부동산세를 부과합니다.
그리고, 납부기간은 12월 1일~15일 사이입니다.
아울러, 납부할 세금이 250만원을 넘을 경우에는 일부세금을 납부기한 경과 후 6개월 이내에 분할하여 납부할 수 있습니다.
부동산 세금 관련하여 재산세에 대해서도 자세히 알아두는 것이 매우 중요한데요, 부동산 재산세 관련해서는 다음 내용 참조해보시면 많은 도움이 되실 것입니다.