종부세 1세대 1주택 적용시에는 세금 공제를 더 많이 받거나, 다주택 중과를 피할 수 있습니다. 그렇기에 어떤 경우에 종부세 1세대 1주택 요건이 적용되는지 잘 알아보고 적극 활용하는 것이 필요합니다.
하나, 종부세 1세대 1주택 적용되는 세부 요건.
종부세 1세대 1주택이 적용되는 세부 요건은 다음 표와 같습니다.
(A) 일시적 2주택의 경우 종부세 1세대 1주택 요건을 적용받을 수 있습니다.
다만, 이를 위해서는 신규 주택을 취득하고 나서 3년 이내에 기존에 가지고 있던 주택을 매각해야 합니다.
그리고, 일시적 2주택 요건을 종부세 적용 시 받기 위해서는 매년 9월 16일부터 9월 30일 사이에 별도의 특례 신청을 해야 합니다.
만일, 일시적 2주택 특례 신청을 하였음에도 신규 주택 취득 후 3년내에 기존 주택을 처분하지 못할 경우에는, 일시적 2주택 요건으로 혜택을 받았던 종부세 금액에 더해 가산세까지 납부해야 하기 때문에 이런 부분을 잘 감안하여 신청해야 합니다.
과거에는 일시적 2주택 요건을 적용 받기 위해 신규 주택 취득 후 2년 이내에 기존 가지고 있던 주택을 매각해야 했으나, 2023년 1월 정부 정책 변경으로 모든 일시적 2주택 요건이 3년으로 변경되었습니다.
(B) 상속주택의 경우에도 종부세 1세대 1주택 요건을 적용받을 수 있습니다.
상속주택의 경우 부동산 투기 목적으로 취득하는 것이 아닌, 어쩔 수 없는 불가항력에 의해 취득하게 되는 것이므로 일정 요건을 만족하면 종부세 관련하여 주택수에 포함하지 않아 1세대 1주택 판정에 도움을 받을 수 있습니다.
먼저, 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택은 종부세 주택수에서 제외합니다.
당연한 이야기지만 상속 받은 주택을 처분하기 위해서는 상당한 기간이 소요될 수 있기 때문입니다.
특히, 아파트와 같이 매각이 잘 되는 주택이라면 모르겠지만, 단독주택 등 매각이 쉽지 않은 경우도 있기에 5년의 유예기간을 두는 것입니다.
그렇다면, 상속 후 5년이 경과한 주택은 무조건 종부세 주택수에 포함하여 계산될까요?
꼭 그렇지는 않습니다.
상속주택이라 하더라도 상속받으신 분의 지분이 40% 이하인 소수 지분 주택의 경우에는 상속개시 후 5년이 경과하였다 하더라도 종부세 부과시 주택수에 포함하지 않습니다.
하나의 주택을 가지고 상속을 여러 명이 받게 될 경우, 일정 지분을 가지고 있는 것 만으로는 주택 매각 등 자기 마음대로 결정할 수 있는 것이 아니기 때문에, 이러한 예외 조항을 적용하는 것입니다.
또한, 상속 개시 후 5년이 경과하더라도 ‘저가주택’ 의 경우에는 종부세 주택시 계산시 제외합니다.
저가주택을 판정하는 기준은 공시가격기준 수도권은 6억원 이하의 주택, 비수도권은 공시가격 3억원 이하의 주택입니다.
(C) 마지막으로, 지방 저가 주택의 경우에도 종부세 계산시 주택수에 포함하지 않습니다.
먼저, 공시가격이 3억원 이하의 저가 주택이어야 합니다.
공시가격 3억원 이하라면, 시가로는 4억4천~5천만원 이하 정도로 보면 되겠습니다. 물론 정확한 것은 아니고 공시가격은 개별 물건 별로 확인해야 합니다.
그리고, 수도권, 광역시 및 특별자치시에 포함되지 않는 지방에 위치한 주택이어야 합니다.
다만, 광역시라 하더라도 군 지역은 지방으로 인정해주며, 특별자치시의 경우에도 해당 행정구역내의 읍, 면 지역은 지방으로 인정해줍니다.
그리고, 어디까지나 지방의 저가주택은 딱 1개만 가지고 있을 경우에 종부세 1세대 1주택 판정시 주택수에서 제외해줍니다.
만일, 지방 저가 주택이라 하더라도 여러 채 가지고 있다면 종부세 1세대 1주택 요건을 적용받을 수는 없습니다.
둘, 종부세 1세대 1주택 적용시 주의해야 할 점.
앞서 말씀드린 요건을 충족하는 주택은 종부세 1세대 1주택 요건 결정시 주택수에서는 제외되지만, 종부세 세금이 면제되는 것은 아닙니다.
1세대 1주택 요건으로 공제금액을 9억원이 아닌 12억원으로 높여 받을 수 있고, 다주택자 중과 대상자가 되는 것을 막을 수 있는 것일 뿐이지, 해당 부동산의 금액은 다른 부동산과 합산하여 종부세 계산에 반영됩니다.
그러므로, 면세로 착각하면 안됩니다.
또한, 종부세 1세대 1주택 요건을 취득세나 양도세 적용시에도 동일하게 적용되는 1세대 1주택 요건과 동일하게 생각하면 안됩니다.
예를 들어 서울에 1채가 있고 지방 저가 주택 1채가 있는 경우, 종부세 계산시에는 1세대 1주택 요건을 적용 받을 수 있지만, 양도세 적용시에는 2주택자로 적용받게 됩니다.
그러므로, 종부세 1세대 1주택 요건은 딱 종부세 적용시에만 생각해야지, 다른 세금 산정시에도 종부세와 동일한 기준이 적용될 것으로 착각하면 절대로 안됩니다.
종부세 관련하여 전체적인 내용에 대해 자세하게 알고 싶으시다면 다음 글이 매우 유용할 것입니다.
감사합니다.