아파트 전월세전환율 이란 보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 비율을 뜻합니다. 오늘은 전국 및 서울 아파트 전월세전환율에 대해 알아보고, 이를 한국은행 기준금리와 비교하여 향후 전월세전환율이 어떻게 변화할지 분석해보도록 하겠습니다.
하나, 전국 아파트 전월세전환율 추이.
아래 그래프는 전국 아파트의 평균적인 전월세전환율을 나타내는 그래프입니다.

2011년 1월에는 전월세전환율이 무려 8.4%에 달했습니다.
보증금 1억원을 월세로 돌리면 무려 840만원의 월세를 1년간 받을 수 있으며, 한달 기준으로는 70만원의 월세를 받을 수 있었다는 이야기입니다.
사실 이 정도 전월세전환율이면 누구나 전세를 살려고하지 월세는 가급적 살지 않으려 했을 것입니다.
그렇기에 과거 어느정도 자금력이 있는 분들은 대부분 전세를 선호했었지요.
그러던 전월세전환율은 2017년 하반기까지 꾸준히 감소하여 4.6%를 기록한 후 장기간 횡보하다가 2022년 1월까지 4.5% 수준의 낮은 전월세전환율을 마지막으로 상승하기 시작하여 2023년 하반기에는 5.4%까지 전월세전환율이 증가한 상황입니다.
둘, 서울 아파트 전월세전환율 추이.
아래 그래프는 서울 아파트의 전월세전환율 추이를 나타난 그래프입니다.

2011년 1월 기준 서울 아파트 전월세전환율은 7.4% 였는데요, 이는 전국 아파트 평균 전월세전환율 8.4% 대비 1%p 낮은 수치입니다.
이는 서울 아파트의 전세가격이 지방대비 월등하게 높기때문에 지방과 똑 같이 높은 전월세전환율이 적용될 경우 월세를 구하는 사람이 감당할 수 없는 경우가 자주 발생할 수 있어, 지방보다는 서울의 전월세전환율이 다소 낮은 것으로도 볼 수 있습니다.
물론, 서울 아파트 전세가격 자체가 높기때문에 지방대비 서울 아파트 월세 자체는 매우 높은 것은 당연한 말일 것입니다.
여튼, 이러한 서울 아파트 전월세전환율은 지방과 같이 2017년 초까지 지속적으로 하락하여 2022년 초까지 4.0~4.1% 수준의 전월세전환율을 유지하게됩니다.
그리고, 2022년 하반기부터 본격적으로 상승하기 시작하여 현재는 4.8% 수준의 전월세전환율을 기록하고 있습니다.
셋, 전월세전환율의 변화원인은 한국은행 기준금리의 변화임.
그럼, 전월세전환율이 위와같이 움직인 원인은 무엇일까요?
모든 화폐적 전환율은 당시의 금리를 대략 따라가게되며, 우리나라 금리의 근본적인 기준은 한국은행 기준금리입니다.
한국은행 기준금리를 찾아보면 아래의 그래프와 같습니다.

한국은행 기준금리는 2011년 6월 전고점으로하여 2021년말까지 지속적으로 하락하여 2020년 5월 28일에는 무려 0.5%까지 떨어졌습니다.
이러한 기준금리 변화를 반영하여 전월세전환율 또한 하락한 것입니다.
그런데 특이한 점은 아무리 한국은행 기준금리가 떨어져도 아파트 전월세 전환율은 전국기준으로 4.5%, 서울 기준으로는 4.0% 밑으로는 떨어지지 않는다는 것입니다.
즉, 4~4.5%의 전월세전환율은 아파트를 임대시장에서 더 이상 낮출 수 없는 보증금대비 월세의 비율로 이해할 수 있겠습니다.
같은 내용을 약간 다른 측면에서보면 너무 낮은 기준금리가 어느정도 올라도 기준금리보다 훨씬 높이 있는 전월세전환율은 한 동안 오르지 않았다는 것도 알 수 있습니다.
하지만, 최근 한국은행 기준금리가 급격하게 오르면서 2022년 하반기부터 대한민국 아파트의 전월세전환율 또한 조금씩 오르고 있는 중입니다.
넷, 아파트 전월세전환율은 향후 어떻게 될까?
한국은행 기준금리는 2023년 1월 13일 3.5%를 기록한 이후 더 이상 오르지 않고 있습니다.
아파트 전월세전환율을 보면 전국 아파트 전월세전환율이 2023년 4월 5.4%에 도달한 이후 더 이상 오르지 않는 것을 볼 수 있습니다.
즉, 기준금리가 오르지 않으니까 전월세전환율도 더 이상 상승하지 않고 있는 것입니다.
그리고, 상당히 많은 전문가들이 향후 일정기간 기준금리가 현재수준을 유지하다가, 2024년 이후에는 다시 하락할 수 있을 것으로 전망하고 있습니다.
이러한 기준금리 전망을 고려해보면, 현재의 아파트 전월세전환율 또한 현재 수준을 상당기간 유지하다가, 추후 기준금리가 하락하게 되면 같이 따라 조금씩 내려갈 것으로 합리적으로 예측해 볼 수 있습니다.
그리고, 기준금리가 다시 내려서 0 근처로 내려간다고 하더라도, 과거 저금리 시대의 데이터에 비추어 볼때 아파트전월세 전환율은 서울기준 4%, 전국평균 4.5% 이하라는 내려가지 않을 것으로 판단할 수 있습니다.
이러한 내용을 보면, 저금리 시대가 오더라도 아파트 임대사업은 따박따박 월세를 받을 수 있는 (4% 이상의 전월세전환율은 보장되니까) 현금흐름의 대안으로 앞으로도 장기간 남아있을 것으로 보입니다.
감사합니다.