서울 아파트의 과거 매매가격 및 전세가격비율을 알아보고, 향후 서울 아파트 매매가격에 대한 전망과 더불어 미래에 아파트 투자는 언제 어떻게 하면 좋을지 알아보겠습니다.
하나, 서울 아파트 매매가격지수 변화.
아래 그래프는 2003년부터 2023년까지 서울 아파트 매매가격지수를 나타낸 것입니다.
2005년초까지 지지부진한 흐름을 보였던 아파트 매매가격은 2005년 하반기부터 급격하게 상승하기 시작하여, 2008년~2010년 기간동안 가격의 정점을 찍었었습니다.
그리고, 2011년부터 2013년까지 약 3년간 완만한 하락기간을 경험하였고, 2013~2014년 아파트 매매가격 바닥을 다지고나서 2015년부터 다시 가격 상승 흐름을 타기 시작합니다.
그리고, 2015년 하반기부터 본격적인 상승추세에 돌입하여 2016년 하반기에는 직전고점인 2008년~2010년 수준의 가격을 돌파하였고, 이후 2022년 상반기까지 약 6년에 걸친 장기간의 상승기간을 경험하게됩니다.
여기서 우리가 알 수 있는 것은, 과거 기록을 보았을 때 아파트 가격은 고점대비 그렇게 많이, 쉽게 떨어지지는 않는 다는 것입니다. 물론 평균적인 데이터 기준으로 말씀드리는 것이며, 개별 아파트 하나하나는 가격의 급등락이 있을 수 있겠지만, 평균적으로는 이렇다는 것입니다.
그리고, 아파트 가격이 한번 상승추세로 돌입하기 시작하면 짧으면 3~4년, 길면 5~6년간 장기 상승추세로 돌입하게 되며, 직전 아파트 매매가격 고점을 돌파하고 나면 정말 무섭게 몇 년간 오를 수 있다는 것을 알 수 있습니다.
둘, 매매가격대비 전세가격 비율.
아래 그래프는 서울 아파트 매매가격대비 전세가격의 비율을 나타낸 그래프입니다.
만일, 아파트 매매가격이 5억원인데, 전세가격이 3억원이라면, 매매가격대비 전세가격비율은 3/5인 60%로 계산한 것입니다.
우리는 앞에서 서울 아파트 매매가격이 2013년에서 2015년 상반기까지 바닥을 다지고, 그 이후로 상승한 것을 알아보았는데요, 아파트 매매가격대비 전세가격비율은 아파트 매매가격이 바닥을 다지는 2013년~2015년 시기에 슬금슬금 오르기 시작한 것을 알 수 있습니다.
2012년 55가 되지 않았던 전세가격비율은 2013년 60을 넘어서더니 서울 아파트 매매가격이 상승하기 시작하는 2015년 하반기에는 70을 돌파하기 시작하였습니다.
즉, 매매가격보다 전세가격이 먼저 오르기 시작하면서 서울 아파트 매매가격이 다시 상승할 수 있는 여건을 약 3년에 걸쳐서 만들어 준 것입니다.
사람들은 전세가격이 매매가격보다 매우 쌀 경우에는 매매보다 전세를 선택하는 비율이 높아집니다.
하지만, 전세가율이 70을 넘어가게되면, 차라리 전세대신 매매를 해볼까 하고 생각하기 시작합니다.
전세가격비율은 2015년 하반기부터 2017년말까지 약 2.5년 동안 70을 넘어선 체로 유지되었는데요, 이 기간은 전세가격과 매매가격이 비슷하게 오르는 구간으로 높아지는 전세가격이 매매가격을 동반 상승시키는 구간이 되었습니다.
그리고, 이러한 구간이 바로 아파트 매매가격이 본격적으로 상승하는 초반부가 되는 것입니다.
이후 서울 아파트 매매가격이 전세가격 상승을 넘어 빠르게 상승하게되는 구간인 2018년 부터는 전세가격비율이 70밑으로 떨어지기 시작하며, 이후 지속적인 상승으로 아파트 매매가격이 과열구간에 접어들게되면서 전세가율은 60 밑으로 떨어지게 되었습니다.
셋, 앞으로의 서울 아파트 매매가격 전망.
현재 매매가격 대비 전세가격 비율이 50대 초반을 기록하고 있는 상황에서, 서울 아파트 매매가격이 본격적으로 상승하기는 어렵습니다.
왜냐면 매매로 아파트를 사는 것 보다, 전세로 아파트를 빌리는 대안이 더 경제적이기 때문입니다.
더구나, 아파트 매매가격 또한 실수요의 힘을 바탕으로 하는 것인데, 실수요의 힘을 대변하는 전세가격 비율이 50% 초반대라는 것은, 현재 아파트 매매가격이 실수요의 힘 이상으로 크게 올라있다는 증거이기도 합니다.
위 그래프는 서울 아파트의 전세가격지수인데요, 매매가격 상승에 따라 억지로 올라거던 전세가격이 2022년 하반기부터 급격하게 무너지며 2023년들어 하락세가 일단 중단 후 조금 반등한 상황입니다.
서울 아파트 매매가격이 다시 상승하기 위해서는 이러한 전세가격이 다시 상승하여 매매가격대비 70%를 향해 올라야 하는데, 현재와 같이 주춤한 전세가격으로는 서울 아파트 가격의 추세적인 상승을 전망하기가 매우 어렵습니다.
더구나, 평균 매매가격은 2015년 초 평균 약 5억원에서 2023년 4분기 현재 10억원으로 단기간에 2배 상승한 상황입니다.
그나마 평균 매매가격이 11억3천만원을 훌쩍 넘겼다가 10% 정도 떨어져서 10억 수준인 것입니다.
아파트도 수요와 공급의 원칙이 적용되는 재화인데, 현재와 같은 고금리 상황에서 10억이상 아파트를 선뜻 살 수 있는 사람들이 얼마나 남아있을까요?
물론, 정부가 정책적으로 대출확대 및 규제완화를 통해 하락추세를 어느정도 상쇄할 수는 있겠지만, 과거와 같은 저금리 상황 및 화폐발행속도의 증가가 갑작스레 나타나지 않는 이상 추세적인 상승을 전망하기에는 무리가 있습니다.
넷, 그럼 서울 아파트 언제 투자해야 할까?
앞으로 상당 기간 조금씩 오르고 내리겠지만 과거 몇 년간에 걸쳐 보아왔던 폭발적인 가격상승을 기대하기는 어렵습니다.
또한, 현재와 같은 금리가 어느 정도 이어진다고 하더라도 아파트 가격이 추가로 폭락할 것으로 보기도 어렵습니다.
앞에서 살펴본 것과 같이 과거 데이터를 기반으로 생각해보면, 향후 상당 기간 약간의 상승과 하락을 반복하면서 완만하게 하락한 후 다시 재상승을 하기 위한 에너지를 축적할 것으로 보입니다.
재상승 시점이 도래하기 전에, 충분한 기간 동안 바닥을 형성할 것이고, 매매가격 대비 전세가격 비율은 다시 60을 넘어 70을 향해 올라가면서 재상승의 이유를 만들어낼 것입니다.
그리고, 이러한 아파트 가격 상승 사이클은 주식과는 다르게 몇 년에 걸쳐 점진적으로 형성되기때문에, 현재 너무 조바심을 내면서 아파트 투자를 서두르기 보다는 1년에 2~3번씩 전체적인 아파트 가격 동향과 전세가격 비율을 확인하면서 느긋하게 기다려도 충분하다고 생각됩니다.
감사합니다.