부동산 보유세는 재산세 및 종합부동산세 두 가지로 나누어집니다. 오늘은 이러한 부동산 보유세중 재산세에 대해 완벽하게 알아보면서 내가 가진 주택의 재산세가 도출되는 과정과 절세 가능성을 파악해 보겠습니다.
A. 재산세 과세체계 및 금액산정 방법.
1단계, 과세표준 금액 산정.
재산세 부과기준이 되는 과세표준 금액은 부동산 공시가격에 공정시장가액비율 60%를 곱해서 산출합니다.
정확한 수치는 아니지만 공시가격은 대략 시가의 70% 수준이니, 공시가격은 시가의 70%라고 가정하면, 실제 매매가격/시장가격대비 재산세 과세표준은 70% X 60% = 42%, 즉 시장가격대비 42% 수준으로 과세표준금액이 결정된다는 것을 알 수 있습니다.
다만, 시가대비 공시가격 비율과, 공시가격에 한번 더 할인을 해주는 공정시장가액비율은 정부가 정책적 의지에 따라서 수시로 변경할 수 있는 수치이기때문에, 추후 다시 바뀔 수 있는 가능성이 매우 높습니다.
여튼 매매가 20억 짜리 아파트를 가정한다면 과세표준 금액은 대략 8억원 수준이라는 것을 알 수 있겠습니다.
만일 압구정 현대아파트와 같은 고가의 아파트라면, 매매가 40억 가정시 재산세 과세표준은 16억원 (계산 편의를 위해 대략 40% 곱했습니다. 약간의 오차 또는 변동폭은 가능합니다. 정확한 것은 공시가격 확인 필요합니다.) 정도로 예상해 볼 수 있겠습니다.
2단계, 기본적인 재산세 산출.
앞서 도출된 과세표준 금액 구간에 따라 정해진 세율을 곱하면 기본적인 재산세가 도출됩니다.
그런데, 과세표준 금액에 따라 세율이 다르기때문에, 구간별 세율표를 이용하여 재산세를 계산해야 합니다.
산출된 재산세 과세표준 금액이 6천만원 이하일 경우에는 기본적인 재산세율은 0.1%가 적용됩니다.
6천만원 초과 ~ 1억5천만원 이하 구간은 0.15%가 적용되고, 1억5천만원 초과~3억원 이하 구간은 0.25%가 적용됩니다.
그리고, 3억 초과하는 구간은 0.4%의 재산세율이 적용됩니다.
앞에서의 시가 20억원 아파트를 예를 들면, 과세표준이 대략 8억원 정도 나오고, 3억원을 초과하는 5억원 분량에 대해서는 0.4%를 곱하고, 나머지 금액구간별로 위 표와 같이 정해진 재산세율을 곱하면 기본적인 재산세는 257만원 정도로 계산됩니다.
하지만 안타깝게도 재산세는 이것이 다가 아닙니다. 부가적으로 붙는 세금이 더 있습니다.
3단계, 최종적인 재산세 산출.
기본적인 재산세가 산출되면, 재산세의 20% 에 해당하는 지방교육세가 추가로 부과됩니다.
그리고, 만일 도시지역이라면 과표금액의 0.14%에 달하는 추가적인 세금을 납부해야 합니다.
이렇게 계산해보면 앞에서 예로 든 시가 20억짜리 아파트의 재산세는 기본적인 재산세 257만원 정도에 (공시가격에 따라 계산이 조금씩 달라집니다), 기본적인 재산세의 20%인 51만원에 해당하는 지방교육세가 추가로 붙고, 도시지역일 경우 과표 8억원의 0.14%인 112만원이 추가로 붙어서 1년에 약 420만원의 재산세를 최종적으로 부담하는 계산이 됩니다.
시가 40억원의 아파트의 경우 위와 같은 방식으로 계산한다면, 연간 재산세는 약 1천만원에 가깝게됩니다.
다만, 위와 같은 계산방식을 절대로 맹신해서는 안되며, 앞에서도 말씀드렸지만, 시가대비 공시가격비율 및 공시가격에 추가로 할인을 해주는 공정시장가액비율 등 정책적 판단에 따라 수시로 변동되는 요인이 많기때문에 실제로 재산세를 계산할 때에는 계산 당시의 정확한 정책과 산식을 다시 한 번 확인해야 하며, 어려우시다면 세무사등 전문가의 도움을 받아 보실 필요가 있습니다.
그런데, 재산세에 대해서 우리가 알아야 할 것이 더 있습니다.
B. 재산세가 부과되는 기준일 및 납부시점.
재산세의 과세기준일은 6월 1일 입니다.
만일, 6월 1일 하루만 해당 부동산을 보유하였다 하더라도, 6월 1일 하루동안 보유한 그 사람이 1년치 재산세를 모두 부담해야 합니다.
그렇기에, 부동산 매수시에는 6월 1일이 넘겨 매수가 되는 것으로 일정을 조정하고, 매도시에는 6월 1일 이전에 매도되는 것으로 일정을 조정한다면 1년치 재산세를 피할 수 있습니다.
재산세 납부는 매년 7월과 9월에 하게됩니다.
7월은 건물분에 대한 재산세, 그리고 9월에는 토지분에 대한 재산세가 납부되는 시기입니다.
만일 재산세가 20만원 이하인 경우에는 1회에 걸쳐 납부할 수 있습니다.
C. 재산세를 조금이라도 줄이는 방법.
임대주택등록을 하면 재산세를 줄일 수 있는 여지가 있습니다.
재산세 감면을 받으려면 전용면적 85m2 이하인 주택을 2호 이상 임대주택으로 등록해야합니다.
물론 전용면적 85m2 이상의 경우에는 임대주택등록을 해도 재산세 감면대상이 아닙니다.
그리고 의무임대기간을 무려 10년을 채워야 재산세 감면혜택을 받을 수 있습니다.
이렇게 임대주택등록은 요건도 까다롭지만 의무임대기간 10년동안 재산권행사가 크게 제약되기때문에 재산세만을 목적으로 임대주택등록을 하기에는 현실적으로 어려운 측면들이 많이 있기때문에, 신중하게 생각하고 결정할 필요가 있습니다.
아울러, 부동산은 취득세, 양도세등 공부해야 할 세금이 많이 있는데요, 취득세 관련 중요한 정보들은 다음 기사에 있으니 참조하시면 좋을 것 같습니다.